법제처는 층고가 줄지 않고 반자높이만 줄어드는 경우는 건축물분양법 시행령상 층고 감소에 포함되지 않는다고 해석했다.
법제처는 2026년 8월 20일 공개한 법령해석 26-0407에서 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제10조 제2호의 층고가 감소하는 변경에 반자높이가 감소하는 변경이 포함되는지 회답했다.
질의는 층고는 감소하지 않고 반자높이만 감소하는 변경을 전제로 했다.
건축물분양법은 분양사업자가 사용승인 전에 분양받은 사람의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 대통령령상 설계변경을 하려면 분양받은 사람 5분의 4 이상의 동의를 받도록 한다.
시행령은 공용면적, 전용면적, 대지지분 또는 층고가 감소하는 변경을 그 대상 중 하나로 규정한다.
법제처는 먼저 건축물분양법에는 층고와 반자높이에 관한 별도 정의가 없지만, 건축물에 관한 일반 기준은 건축법 규정을 적용해야 한다고 봤다.
건축법 시행령은 반자높이를 방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이로, 층고를 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 각각 별도 정의한다.
법제처는 이처럼 건축법상 층고와 반자높이가 문언상 명확히 구별되는 개념이라고 설명했다.
건축물분양법 시행령 제10조 제2호가 층고가 감소하는 변경만을 규정한 이상, 여기에 반자높이 감소까지 포함된다고 볼 수 없다는 판단이다.
벌칙 규정도 해석의 근거가 됐다.
건축물분양법은 분양받은 사람 5분의 4 이상의 동의를 받지 않고 대통령령상 설계변경을 한 자를 1년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금에 처하도록 한다.
법제처는 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석해야 하므로 층고 감소를 반자높이 감소까지 확장해석하는 것은 타당하지 않다고 봤다.
반자높이가 낮아지면 실제 내부 공간이 축소되므로 분양받은 사람 보호 취지를 고려해야 한다는 의견도 검토됐다.
그러나 법제처는 층고와 반자높이가 구별되는 개념이고, 반자가 건축물의 필수 부분은 아니며, 반자높이는 천장 속 설비와 전기배관 공간 등에 따라 변경될 수 있다는 점을 들어 그 의견을 받아들이기 어렵다고 설명했다.
결론적으로 법제처는 건축물분양법 시행령 제10조 제2호의 층고가 감소하는 변경에 반자높이가 감소하는 변경은 포함되지 않는다고 회답했다.
