대법원은 지난 18일 공개한 2026년 8월 13일 선고 중요판결 요지에서 2025다218240·2025다218241 토지인도(본소)·소유권말소등기(반소) 사건을 이같이 판단하고 사건을 파기환송했다.
이 사건은 대지에 관해 지상 집합건물을 위한 대지사용권이 성립한 뒤 설정된 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서, 대지사용권이 성립하기 전에 마쳐진 체납처분 압류등기가 말소된 경우 경매절차의 매수인이 대지를 경락받은 것이 집합건물법 제20조의 대지사용권 분리처분 금지에 위반되는지가 쟁점이 됐다.
대법원은 우선 1동의 건물에 대한 구분소유는 구조와 형태 등이 1동의 건물로서 완성되고, 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성된 때 성립한다고 밝혔다. 집합건물의 대지사용권 문제를 판단할 때도 이 시점을 기준으로 봐야 한다는 취지다.
이어 구분소유가 성립하기 전의 집합건물 대지에는 대지사용권의 분리처분을 금지하는 집합건물법 제20조가 적용되지 않는다고 판단했다. 따라서 구분소유 성립 전에 대지에만 근저당권이 설정됐다가 이후 구분소유와 대지사용권이 성립했더라도, 이미 설정된 근저당권의 실행으로 대지만 매각돼 전유부분과 분리처분이 이뤄진 경우에는 전유부분을 위한 대지사용권이 소멸한다고 봤다.
반대로 대지사용권이 이미 성립한 뒤 대지에 대해서만 설정된 근저당권의 효력은 무효라고 대법원은 판단했다. 이 경우 그 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 이뤄진 매각도 무효라는 것이 대법원의 판단이다.
대법원은 또 그 경매절차에서 대지사용권 성립 전에 마쳐진 국가의 압류등기 등 권리제한등기가 말소됐더라도, 그 사정만으로 압류에 기한 처분절차가 유효하게 이뤄져 대지가 처분된 경우와 마찬가지로 볼 수는 없다고 했다.
이번 판결은 집합건물법상 대지사용권 분리처분 금지의 적용 범위가 언제부터 시작되는지, 또 그 전후 시점에 설정된 대지 근저당권과 그 실행 경매의 효력을 어떻게 볼지를 정리한 판단으로 해석된다.
사건명은 토지인도와 소유권말소등기였고, 대법원은 원심을 깨고 사건을 돌려보냈다.
