법제처는 시행령상 2년 연속 적자는 임대사업자 등록 이후 발생한 적자만을 뜻한다고 해석했다.
법제처는 2026년 8월 20일 공개한 법령해석 26-0379에서 민간임대주택법 시행령 제34조 제3항 제1호의 2년 연속 적자가 발생한 경우의 의미를 회답했다.
질의는 이 문구가 임대사업자 등록 이후 2년 연속 적자만을 뜻하는지, 등록 전후에 걸쳐 2년 연속 적자가 발생한 경우도 포함하는지였다.
민간임대주택법은 임대사업자가 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하도록 규정한다.
다만 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 예외적으로 말소하거나 시장·군수·구청장 허가를 받아 임대사업자가 아닌 사람에게 양도할 수 있다.
시행령은 이런 경제적 사정의 하나로 2년 연속 적자가 발생한 경우를 들고 있다.
문제는 적자 산정 기간에 임대사업자 등록 전 기간을 포함할 수 있는지였다.
법제처는 임대의무기간의 기산점이 임대사업자 등록일 또는 임대계약서상 실제 임대일 등 등록 이후의 일정 시점이라는 점을 근거로 들었다.
민간임대주택법상 예외 사유는 임대의무기간에 발생한 사유, 즉 임대사업자 등록 이후의 경제적 사정을 전제로 한다는 것이다.
법제처는 등록 전 부도는 애초 임대사업자 등록 제한 사유라는 점도 함께 고려했다.
부도와 병렬적으로 열거된 시행령상 예외 사유 역시 부도와 마찬가지로 등록 이후 발생한 것만을 의미한다고 보는 것이 체계적으로 타당하다고 봤다.
시행령의 다른 예외 사유들도 등록 이후 발생을 전제로 한다는 점이 판단 근거가 됐다.
최근 12개월간 전체 민간임대주택 중 임대되지 않은 주택이 20% 이상이고 특정 주택이 계속 임대되지 않은 경우, 재개발·재건축 등으로 철거가 예정된 경우 등이 그 예다.
법제처는 등록 전후에 걸친 2년 연속 적자까지 포함하면 임대사업자 등록 이후 2년이 지나기 전에도 민간임대주택을 양도할 수 있게 된다고 봤다.
이는 무주택자가 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 임대의무기간 동안 양도를 제한하는 민간임대주택법 취지에 맞지 않는다고 설명했다.
결론적으로 법제처는 민간임대주택법 시행령 제34조 제3항 제1호의 2년 연속 적자가 발생한 경우란 임대사업자 등록 이후 2년 연속 적자가 발생한 경우를 의미한다고 회답했다.
