법무법인 대륙아주는 9월 1일 '재건축사업 도급계약의 총액계약 해석과 계약 해제 시 기성공사대금 정산' 보고서를 내고 서울고등법원 2025년 4월 9일 선고 2023나2038289 판결과 2026년 1월 21일 선고 2025나207823 판결을 중심으로 관련 쟁점을 정리했다. 보고서는 김광수·전재기·문혜민·문주혜 변호사가 작성했다.
리포트는 두 사건에서 법원이 모두 재건축사업 공사도급계약을 '완화된 의미의 총액계약'으로 봤다고 소개했다. 계약서 기재 내용뿐 아니라 계약의 동기와 목적, 이행 과정에서의 태도, 거래관행 등을 종합해 판단한다는 전제 아래, 개별 공정·항목의 단가·요율 정산 조항이 없고 설계변경 등에 따른 공사대금 조정 규정이 있는 점 등이 근거로 제시됐다.
도급인의 감액 주장과 관련해서는 실제 공사비가 예상보다 적게 소요됐다는 사정만으로는 감액을 주장할 수 없고, 계약이 정한 공사계약금액 조정사유가 발생했는지와 이에 따른 조정 합의 또는 절차 이행이 증명돼야 한다는 점을 짚었다. 서초 재건축 사건에서는 예정공사대금의 범위를 근거로 석면해체공사비, 지하구조물 보강공사비, PHC 파일 철거공사비, 토공 및 흙막이 가시설 공사비, 민원처리비용, 주변현황조사비용, 보호수 이식 비용 등이 약정 공사대금에 포함된다고 소개했다.
기성공사대금 산정 방식도 정리했다. 수급인이 공사를 완공하지 못한 채 계약이 해제돼 기성고에 따른 공사대금을 정산할 경우 약정 총공사비에 기성고 비율을 적용해야 하며, 기성고 비율은 공사 중단 당시 기시공 공사비를 전체 공사비로 나눠 확정한다고 설명했다. 간접비도 기성고 비율 산정 시 기시공 공사비 또는 미시공 공사비에 포함된다고 덧붙였다.
리포트는 또 시공사 귀책사유로 계약이 적법하게 해제된 사안에서는 조합의 이행거절과 시공사의 이행이익 상당 손해 사이 인과관계가 단절돼, 시공사가 1차 해제통보부터 적법한 해제 사이 기간의 개별 손해만 청구할 수 있다고 정리했다. 가설 펜스를 계속 사용하고 임의로 철거한 경우에는 사용 기간 25개월 임대료 합계 상당의 부당이득반환 의무와 가설 펜스 가액 상당의 손해배상 의무가 인정됐다고 소개했다.
대륙아주는 이번 리포트에서 계약 체결 단계에서 공사계약금액 조정사유와 절차를 구체적으로 정하고, 공사 중 변경이 발생하면 변경 내용과 공사대금 조정 여부를 즉시 서면으로 확인·합의하는 것이 분쟁 예방의 핵심이라고 짚었다. 공사 중단 직후 증거보전 신청을 통한 기성고 감정의 필요성도 함께 제시했다.
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