대법원은 2026. 8. 13. 선고한 2025다218240(본소), 2025다218241(반소) 토지인도(본소), 소유권말소등기(반소) 사건에서 원심을 파기・환송했다.
대법원은 1동의 건물에 대한 구분소유가 성립하려면 1동의 건물이 구조와 형태상 완성되고, 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적・물리적으로 완성돼야 한다고 봤다. 또 집합건물법 제20조에 따라 분리처분이 금지되는 대지사용권은 구분소유의 성립을 전제로 하므로, 구분소유가 성립하기 전에는 분리처분금지 규정이 적용되지 않는다고 판단했다.
반면 집합건물의 부지 전체에 대하여 대지사용권이 성립한 이후에는 규약으로 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리해 처분할 수 없다고 대법원은 밝혔다. 이에 따라 대지사용권이 성립된 후 대지에 관하여만 설정된 근저당권은 무효이고, 무효인 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 대지가 매각되더라도 그 매각 역시 무효라고 판단했다. 이 경우 대지사용권이 성립되기 전에 국가의 선행 압류등기와 같은 권리제한등기가 마쳐져 있었더라도, 무효인 경매절차에서 그 등기가 말소된 사정을 압류에 기한 처분절차가 유효하게 이뤄진 경우와 같게 볼 수 없다고 했다.
사건은 원고가 임의경매절차에서 이 사건 각 토지를 매수한 뒤, 그 지상 집합건물 3개동 소유자인 피고들을 상대로 건물 철거와 토지 인도, 차임 상당 부당이득반환을 청구하면서 시작됐다. 피고들은 원고가 각 토지를 경락받은 것이 집합건물법 제20조에 반해 무효라고 주장했고, 피고 乙은 반소로 원고 명의 소유권이전등기 말소를 청구했다.
원심은 거제시 명의 체납처분압류등기가 마쳐질 당시 이 사건 각 건물의 구분소유와 대지사용권이 성립했다고 볼 수 없다며 원고의 경락이 무효는 아니라고 판단했다. 그러나 대법원은 근저당권 설정 당시를 기준으로 이 사건 각 건물 중 2개동은 구분소유가 성립했을 여지가 있다고 봤다. 그렇게 볼 경우 해당 부분의 근저당권 설정은 집합건물법 제20조에 반해 무효이고, 그 실행을 위한 경매절차에서의 매각을 원인으로 한 원고 명의 소유권이전등기도 무효라고 했다.
대법원은 환송 후 원심이 나머지 1개동 건물의 대지사용권에 해당하는 부분에 관해서도, 당사자들이 그 부분에 대해 근저당권을 설정·유지하려는 가정적 의사가 있었는지 등을 심리해 원고가 그 부분 소유권을 유효하게 취득했는지 다시 판단해야 한다고 밝혔다.
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