대법원은 2026-08-27 이 사건 중요판결을 공개했다. 사건의 결론은 파기환송이다.
대법원은 1동의 건물에 대한 구분소유가 성립하려면 1동의 건물이 객관적·물리적으로 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추는 한편, 각 부분을 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다고 밝혔다. 또 그 구조와 형태 등이 1동의 건물로서 완성되고 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성돼야 그 시점에 구분소유가 성립한다고 설명했다.
대법원은 집합건물법 제20조에 따라 분리처분이 금지되는 대지사용권은 구분소유의 성립을 전제로 하므로, 구분소유가 성립하기 전에는 집합건물의 대지에 관한 분리처분금지 규정이 적용되지 않는다고 봤다. 나아가 구분소유가 성립하기 전에 대지에 관하여만 근저당권이 설정됐다가 이후 대지사용권이 성립했더라도, 이미 설정된 그 근저당권 실행으로 대지가 매각돼 전유부분으로부터 분리처분된 경우에는 그 전유부분을 위한 대지사용권이 소멸한다고 했다.
반면 집합건물의 부지 전체에 대해 대지사용권이 성립한 이후에는 구분소유자의 대지사용권은 규약으로 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리해 처분할 수 없고, 이를 위반한 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효라고 판단했다. 이에 따라 대지사용권이 성립된 후 대지에 관하여만 설정된 근저당권은 무효이고, 그 실행을 위한 경매절차에서 대지가 매각되더라도 그 매각 역시 무효라고 밝혔다.
대법원은 이 사건에서 원고가 임의경매절차에서 이 사건 각 토지를 매수한 뒤 그 지상 집합건물 3개동 소유자인 피고들을 상대로 건물 철거, 토지 인도 및 차임 상당 부당이득반환을 청구했고, 피고들은 경락이 집합건물법 제20조에 반해 무효라고 주장했다고 소개했다. 피고 乙은 반소로 자신이 이 사건 각 토지의 소유자라며 원고 명의 소유권이전등기의 말소를 청구했다.
원심은 거제시 명의 체납처분압류등기가 마쳐질 당시 이 사건 각 건물의 구분소유가 성립해 대지사용권이 성립했다고 볼 수 없다는 이유로, 원고가 임의경매절차에서 이 사건 각 토지를 경락받은 것이 집합건물법 제20조에 반해 무효라고 볼 수 없다고 판단했다.
하지만 대법원은 이 사건 근저당권 설정 당시를 기준으로 이 사건 각 건물 중 2개동은 구분소유가 성립했을 여지가 있다고 봤다. 그렇게 볼 경우 그 대지사용권에 해당하는 부분에 관한 근저당권 설정은 집합건물법 제20조에 반해 무효이고, 이를 기초로 한 경매절차의 매각과 원고 명의 소유권이전등기도 무효라는 취지다. 대법원은 다만 나머지 1개동 부분에 대해서는 근저당권을 설정·유지하려는 당사자들의 가정적 의사 등을 더 심리할 필요가 있다며 원심을 파기환송했다.
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