[사진=연합뉴스]
국회입법조사처는 대부분의 임대차계약이 공인중개사를 통해 이뤄진다는 점을 감안해 전세사기 예방을 위해 공인중개사의 책임을 강화하는 방안을 검토할 필요가 있다고 밝혔다.
국회입법조사처는 지난달 31일 ‘전세사기 방지를 위한 공인중개사 책임 강화 입법의 모색’이라는 제목의 보고서를 발간했다.
‘전세사기’란 본래 임대차계약의 내용과 달리 임대차 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 없게 되거나, 임대차 목적물에 계약 체결 당시와는 다른 권리가 형성돼 있는 경우 또는 이런 행위 등으로 인해 전세보증금을 회수하지 못하게 되는 경우 등을 말한다.
전세사기의 유형으로는 △임대차계약 체결 후 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 발생하기 전에 임대인이 임대차 목적물에 저당권을 설정하는 유형 △임대차계약을 체결하고 대항력이 발생하기 전에 임대인이 임대차 목적물을 매도하는 유형 △임대인이 임대차계약을 이중으로 체결하는 유형 등이 있다.
최근 건축자가 중개인 등과 공모해 신축빌라와 같이 시세를 알기 어려운 부동산을 매매가 이상의 전세가로 계약한 다음, 변제능력 없는 임대인이 이런 수백 채의 빌라를 명의이전 받고, 이후 그 임대인의 사망 또는 파산으로 전세보증금을 반환받지 못하는 이른바 ‘빌라왕 사건’이 발생해 사회적 물의를 일으킨 바 있다.
빌라왕 사건의 진행과정을 살펴보면 ①건축주가 건물을 짓고 집을 분양하면서 분양가와 동일하거나 혹은 더 비싸게 전세매물을 내놓는다. ②(전세보증금이 과다하다는 사실을 모르는) 세입자가 건축주와 전세계약을 하면 건축주는 전세보증금을 받은 후 빌라왕으로 집주인을 변경(동시진행)한다. 이렇게 되면 빌라왕은 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고 집을 매입하게 된다. ③이 과정에서 중개업소와 빌라왕 등은 건축주로부터 집 분양가의 약 10%를 리베이트로 받는다. ④그리고 중개업소는 이 돈으로 세입자에게 전세대출 이자와 이사비를 지원해 미끼를 던지는 것이다.
지난해 9월 1일 관계부처 합동으로 정부가 발표한 ‘전세사기 피해 방지방안’에는 전세사기의 주요 원인을 계약주체 간 정보비대칭과 제도의 허점으로 파악하고, ①정보격차 해소 ②안전한 거래환경 조성 ③임차인 권리 강화 등을 통해 전세사기를 예방한다고 밝히고 있다.
보고서는 “기존 대책들을 보면 주로 임대인과 임차인 간 정보비대칭 해소에 초점이 맞춰 있다”며 “대부분의 임대차계약이 공인중개사를 통해 이뤄진다는 점을 감안하면 전세사기 예방을 위해 공인중개사의 책임을 강화하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 밝혔다.
그러면서 “현행 공인중개사법 제25조 제1항에서는 공인중개사의 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 규정하고, 같은 법 제30조 제1항에서는 공인중개사가 중개행위 시 확인·설명 미비 등 과실로 인해 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 손해배상의무를 지도록 규정하고 있다”며 “임대인의 미납국세 존재 여부나 주변 부동산 시세는 설명 대상으로 규정하지 않고 있다”고 지적했다.
보고서는 “미납국세와 주변시세에 관한 설명의무를 공인중개사에게 부여하는 방안의 도입을 검토할 필요가 있다”며 “구체적으로 공인중개사법 제25조 제항 및 같은 법 시행령 제21조 제1항에 부동산중개인의 미납국세 등 설명의무를 규정하면서, 위반 시 공인중개사를 처벌하거나 손해배상의무 규정을 도입하는 방안을 고려해 볼 수 있겠다”고 주장했다.
국회입법조사처는 지난달 31일 ‘전세사기 방지를 위한 공인중개사 책임 강화 입법의 모색’이라는 제목의 보고서를 발간했다.
‘전세사기’란 본래 임대차계약의 내용과 달리 임대차 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 없게 되거나, 임대차 목적물에 계약 체결 당시와는 다른 권리가 형성돼 있는 경우 또는 이런 행위 등으로 인해 전세보증금을 회수하지 못하게 되는 경우 등을 말한다.
전세사기의 유형으로는 △임대차계약 체결 후 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 발생하기 전에 임대인이 임대차 목적물에 저당권을 설정하는 유형 △임대차계약을 체결하고 대항력이 발생하기 전에 임대인이 임대차 목적물을 매도하는 유형 △임대인이 임대차계약을 이중으로 체결하는 유형 등이 있다.
최근 건축자가 중개인 등과 공모해 신축빌라와 같이 시세를 알기 어려운 부동산을 매매가 이상의 전세가로 계약한 다음, 변제능력 없는 임대인이 이런 수백 채의 빌라를 명의이전 받고, 이후 그 임대인의 사망 또는 파산으로 전세보증금을 반환받지 못하는 이른바 ‘빌라왕 사건’이 발생해 사회적 물의를 일으킨 바 있다.
빌라왕 사건의 진행과정을 살펴보면 ①건축주가 건물을 짓고 집을 분양하면서 분양가와 동일하거나 혹은 더 비싸게 전세매물을 내놓는다. ②(전세보증금이 과다하다는 사실을 모르는) 세입자가 건축주와 전세계약을 하면 건축주는 전세보증금을 받은 후 빌라왕으로 집주인을 변경(동시진행)한다. 이렇게 되면 빌라왕은 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고 집을 매입하게 된다. ③이 과정에서 중개업소와 빌라왕 등은 건축주로부터 집 분양가의 약 10%를 리베이트로 받는다. ④그리고 중개업소는 이 돈으로 세입자에게 전세대출 이자와 이사비를 지원해 미끼를 던지는 것이다.
지난해 9월 1일 관계부처 합동으로 정부가 발표한 ‘전세사기 피해 방지방안’에는 전세사기의 주요 원인을 계약주체 간 정보비대칭과 제도의 허점으로 파악하고, ①정보격차 해소 ②안전한 거래환경 조성 ③임차인 권리 강화 등을 통해 전세사기를 예방한다고 밝히고 있다.
보고서는 “기존 대책들을 보면 주로 임대인과 임차인 간 정보비대칭 해소에 초점이 맞춰 있다”며 “대부분의 임대차계약이 공인중개사를 통해 이뤄진다는 점을 감안하면 전세사기 예방을 위해 공인중개사의 책임을 강화하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 밝혔다.
그러면서 “현행 공인중개사법 제25조 제1항에서는 공인중개사의 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 규정하고, 같은 법 제30조 제1항에서는 공인중개사가 중개행위 시 확인·설명 미비 등 과실로 인해 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 손해배상의무를 지도록 규정하고 있다”며 “임대인의 미납국세 존재 여부나 주변 부동산 시세는 설명 대상으로 규정하지 않고 있다”고 지적했다.
보고서는 “미납국세와 주변시세에 관한 설명의무를 공인중개사에게 부여하는 방안의 도입을 검토할 필요가 있다”며 “구체적으로 공인중개사법 제25조 제항 및 같은 법 시행령 제21조 제1항에 부동산중개인의 미납국세 등 설명의무를 규정하면서, 위반 시 공인중개사를 처벌하거나 손해배상의무 규정을 도입하는 방안을 고려해 볼 수 있겠다”고 주장했다.