​[명경의 법률이야기] 상가임대차법 개정에 문의 빗발

지난 9월 20일 상가건물 임대차보호법 개정안이 여야 합의로 국회를 통과하였다. 개정법은 ● 계약갱신요구권 행사기간 5년→10년 연장 ● 권리금 회수 보호기간 3개월→6개월 확대 ● 권리금 보호대상에 전통시장 포함 ● 상가임대차분쟁조정위원회 신설 등을 주요 내용으로 한다. 모두 상가임차인의 안정적인 영업권 보장을 강화하는 내용이다. 소상공인의 노력 등으로 상권이 활성화되더라도 임대료가 급등하면서 정작 상권 발전에 기여한 소상공인이 바깥으로 내몰리는 '젠트리피케이션' 현상을 고려한 것이다.

개정법은 임차인의 안정적인 영업권 보호를 위해 계약갱신청구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 늘렸다. 이에 따라 건물주는 10년간 정당한 이유 없이 임차인의 재계약 요구를 거절할 수 없게 된다.

개정법은 또 임차인의 권리금 보호기간을 현행 '계약 종료 3개월 전부터 종료 시'에서 '계약 종료 6개월 전부터 종료 시'로 연장했다. 임차인이 쉽게 권리금을 회수할 수 있도록 하기 위한 조치다.

권리금 보호대상에는 전통시장 내 상가임차인도 포함됐다. 전통시장은 그동안 대규모 점포로 분류돼 권리금 보호의 사각지대에 있었다.

상가임대차 관련 분쟁을 쉽고 저렴하게 해결할 수 있도록 돕는 상가임대차분쟁조정위원회도 신설된다. 분쟁조정위원회 신설 규정은 개정법 공포 후 6개월이 지나간 날부터 시행된다.

법의 개정에 따라 많은 상인들이 혜택을 받게 되었는데 어느 경우까지 새로운 법의 적용을 받는 지에 대해 문의가 많은 상황이다. 이에 가장 많은 문의 사항 두 가지를 소개한다.

Q1) 저는 현재 남은 임대차 기간이 지나면 계약한 때로부터 임대차 기간이 5년이 되는 임차인입니다. 주인이 임대차기간이 끝나면 재계약은 없다고 이야기해 와서 권리금 계약을 준비 중입니다. 이번에 상가건물임대차보호법의 개정으로 갱신이 10년까지 보장된다고 하던데 저도 이젠 10년 동안 갱신이 가능한가요?

A1) 가능하지 않습니다.
개정법은 부칙조항에서 계약갱신요구 기간의 적용에 대해 개정법이 시행된 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정하고 있습니다. 따라서 개정법 시행 후 계약기간이 5년이 되는 임차인의 경우에는 부칙조항에 따라서 적용대상에서 제외됩니다.

Q2) 저는 이번에 임대차 기간이 만료되면 권리금을 회수하려고 생각하고 있습니다. 저의 경우 기간이 종료되기 6개월 전부터 권리금 회수가 가능한가요?

A2) 가능합니다.
개정법은 부칙조항에서 권리금 회수기회 조항의 적용에 대하여 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여 적용한다고 규정하고 있습니다. 따라서 현재 임대차 존속 중인 경우 법의 개정에 따라 임대차 기간 6개월 전부터 권리금 회수가 가능합니다.